房地产市场进一步放松的刺激效果有限。

杨国盈的房地产市场政策再次放宽——3月30日,中央银行、住房和建设部、银监会联合向拥有住房和未偿还贷款购买第二套住房的居民发出通知,最低首付款调整为不低于40%。

此外,财政部还发布文件明确规定,“购买普通住房2年以上(含2年)在国外销售的个人免征营业税。

“房地产市场的这两个好消息实际上把房地产政策的宽松程度带回了2010年之前。

2008年次贷危机爆发后,为了避免对中国经济可能产生的巨大影响,房地产市场政策一度被大幅放松。然而,在初步确认中国经济已经走出2010年美国次贷危机的冲击波后,面对房地产市场过热,中国紧急发布了房地产市场魔咒“国家十大法则”(Ten Rules of the Nation)。

应该说,这一次许多部委联合发布了房地产市场的好消息,这在宏观经济持续衰退的情况下是可以理解的。

这是因为,在房地产行业拉动国内生产总值高达20%的惯性下,如果房地产行业出现紧急悬崖般的下滑,必将使中国经济面临硬着陆的困境。为了避免这种最有可能出现的困境,迫切出台一项更宽松的楼市政策,以达到改善民生、维持经济稳定的目标,不仅可以理解,也是相对必要的。

不过,在肯定放宽楼市政策的原意和具体实施时,我们也要提醒,不同城市放宽楼市政策的程度应该不同。

例如,对于北上官深等一线城市来说,房地产市场近年来并没有遭受太多的冲击,相反,仍呈现持续过热的趋势。事实上,这些城市没有必要急于降低首付比例。

此外,在鼓励银行增加按揭贷款时,银行本身也应根据自己的经营情况灵活调整。例如,一些不良贷款率已经很高的股份制银行和城市商业银行不应该对下调第二套住房首付比例的政策信号过于热心,而应该确保自身的经营风险。

诚然,在房地产市场两大利好消息的推动下,我们可以预期相当多城市的房地产市场存量将会下降,有些城市甚至可能迎来房地产市场的春天。

可是,在宏观经济整体不景气的大环境尤其是在我国加速城市化的阶段已经告一段落之下,我们还是不宜对此次楼市政策宽松对宏观经济的拉动效应过于乐观。但是,在宏观经济整体衰退的环境下,特别是在中国城市化加速阶段已经结束的情况下,我们仍然不应该过于乐观房地产市场政策放松对宏观经济的拉动作用。

必须承认,这次房地产市场政策放松的大背景不同于2008年房地产市场政策放松后持续了近四年的热市场形势。2008年放松房地产市场政策的推动作用可以持续近四年,首先是因为当时投入的资金高达每天4万亿元,其次是因为当时我国城市化的发展还有很大的空间。

然而,目前维持房地产市场持续改善的上述两个支撑点已不复存在。面对我国已经存在的巨额地方债务,即使为了保持经济稳定而放松货币政策,我国的货币政策也不会太大。此外,就城市化率而言,我国目前的城市化率接近55%,明显低于2008 空年的45%。

对房地产市场政策的放松过于乐观是不恰当的。这不仅是对那些试图通过投机房地产来致富的投机者的一条建议,也是对开发商,尤其是地方政府的一条建议。目前房地产市场政策的放松即使有效,也是非常短期的。从中长期来看,我们必须在经济结构调整和产业升级方面做出切实努力。

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